Как арендовать торговую площадь: инструкция

Для того чтобы без лишних эмоциональных и материальных потерь снять в аренду помещение, для организации работы собственного магазина, необходимо выполнить некоторую последовательность логически и законодательно обоснованных действий, которые обязательно приведут к желаемому результату.

Точно сформулируйте требования, которым должно отвечать необходимое торговое помещение (площадь, месторасположение, максимальная арендная плата и расходы на коммунальные платежи, которые не сделают убыточным ваш бизнес).

 

1. Вариант самый короткий и безопасный (аренда муниципальной собственности)

Расходы: 0 Сроки: от 1 до 3 месяцев

1.1. Выясните, какие органы исполнительной власти в населенном пункте, в котором вы живете, занимаются предоставлением в аренду муниципального нежилого фонда.

1.2. Возможно, визит в эту организацию решит все ваши проблемы. Если муниципалитет располагает подходящим для вас торговым помещением, служащие выдадут вам перечень документов, которые необходимо подготовить вместе с заявкой на предоставление в аренду помещения. О законности и действительности заключенной сделки можно не беспокоиться: муниципальные органы власти регулярно проверяются прокуратурой и другими контролирующими органами.

2. Вариант достаточно надёжный (услуги риэлтерских фирм)

Расходы: от 10% до 50% годовой арендной платы Сроки: 1-2 месяца

2.1. Если не удалось подобрать что-то из муниципальной собственности, тщательно проштудируйте все официальные еженедельные бюллетени местного союза риэлторов.

2.2. При наличии интересного варианта торгового помещения, смело обращайтесь в компанию, подавшую объявление. При первой же беседе с агентом попросите у него документ, подтверждающий членство в союзе риэлторов. Это единственный документ, который сейчас может вас защитить от нечистых на руку дельцов. Лицензирование этого вида деятельности в данный момент не осуществляется, и вопрос об обязательном участии в СРО (саморегулируемые организации) пропал на думских этажах.

2.3. Если все в порядке - можете начинать работать, но помните, что за свои услуги риэлторы берут немаленькие деньги.

2.4. Настоятельно попросите своего агента показать подлинник свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в комплекте документов есть только ксерокопия, требуйте заказать свежую выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Собственник, обратившийся к риэлторам с просьбой о сдаче в аренду его торгового помещения, мог за несколько месяцев его продать. И, может статься, вы заключите договор с лицом, не являющимся собственником объекта. Сделку в судебном порядке не сложно признать ничтожной, но на это уйдет не один месяц.

2.5. При осмотре торгового помещения не стесняйтесь осматривать все уголки. Существенные и несущественные недостатки помещения необходимо зафиксировать в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору аренды. В противном случае, при расторжении договора аренды, с вас могут потребовать ремонтировать то, что до вас пришло в негодность, или выплатить эквивалентную стоимость ремонта.

2.6. При подписании акта-приема-передачи попросите собственника предоставить копии квитанций, по которым оплачены коммунальные услуги вплоть до текущей даты. Поставщики услуг, конечно, не смогут взыскать с вас существующую задолженность в судебном порядке, но нервы трепать будут не один месяц.

2.7. Проект договора аренды торгового помещения вам предложит риэлтор или собственник. Возьмите паузу, внимательно изучите его. В договоре обязательно должны присутствовать:

  • В разделе «Предмет договора»: точное описание передаваемого в аренду объекта: реквизиты свидетельства о регистрации права собственности, площадь помещения, этаж, указание номеров арендуемых помещений согласно поэтажному плану (сам поэтажный план должен обязательно являться приложением к договору). Если в арендуемом помещении нет отдельного выхода, должны быть указаны места общего пользования (коридоры, лестничные марши, тамбуры, санузлы), предназначенные для вас и других пользователей помещений.
  • В разделе «Арендная плата» должна быть указана годовая сумма арендной платы, размер ежемесячных или ежеквартальных платежей с отдельно выделенным НДС (налог на добавленную стоимость). Здесь же оговариваются вопрос о включении в арендную плату коммунальных платежей, порядке их расчета и возможность заключать договоры напрямую с поставщиками услуг.
  • В разделе «Порядок платежей» четко прописываются сроки и порядок внесения платежей. Если расчеты производятся не по инициативе арендатора, а по выставленным арендодателем счетам, должен быть четко описан порядок, сроки выставления счетов и сроки оплаты по ним.
  • В разделе «Реквизиты сторон» должна содержаться исчерпывающая информация о банковских реквизитах, телефонах, юридических, почтовых и электронных адресах, ИНН, БИК, должность лица, уполномоченного подписывать договор, и документ, предоставляющий ему это право.
  • В разделе «Права и обязанности сторон» необходимо указать информацию о том, кто, что и в какие сроки должен делать в различных штатных и нештатных ситуациях. Особого внимания заслуживают пункты об обязательствах по текущему и капитальному ремонту помещений и возможности зачета таких расходов в арендную плату.

2.8. Отдельно надо помнить о том, что если договор заключается сроком на год и более, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Помощь риэлтора в этом будет неоценима.

3. Вариант самый реальный и самый сложный (самостоятельный поиск помещения и самостоятельное заключение договора)

Расходы: от 300 до 3000 руб. Срок: от 1 до 3 месяцев

3.1. Если вы не нашли помещения, которые сдаются в аренду с помощью риэлтерских контор, придется заниматься поисками самим.

3.2. Пройдите по тем районам города, где вы хотели бы открыть свой магазин. Присмотритесь, нет ли закрытых, неотремонтированных помещений. Попытайтесь выяснить у местных жителей, кто их владелец. Если бабушки на лавочках помогли – вам повезло.

3.3. Если нет, обращайтесь в региональное управление Росреестра за справками о принадлежности нежилых помещений с указанием точного почтового адреса. Каждая справка стоит 300 рублей.

3.4. Если собственник помещения определен, ищите его месторасположение. В этом могут помочь: районные отделения полиции, налоговые инспекции. Эти государственные органы бесплатно ответят на ваш запрос, но ждать придется не менее месяца.

3.5. По завершении поисков начинайте вести с собственником переговоры о заключении договора аренды. Когда дело принципиально будет решено, с предложенным договором аренды следует работать, так же как описано в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции.

3.6. Для того чтобы вас не обманули и не завысили сильно арендную плату за пользование торговым помещением, необходимо обратиться за консультацией по этому вопросу в органы местного самоуправления или в союз предпринимателей, осуществляющий свою деятельность в этом районе.

4. Вариант последний (очень рискованный для начинающего предпринимателя)

Расходы: 0 Срок: 1-2 недели

4.1. Если вы не нашли свободное торговое помещение, заходите в любой понравившийся уже работающий магазин (или любое другое помещение, расположенное на первом этаже) и пытайтесь договориться о заключении договора субаренды. С точки зрения организации торгового процесса для вас не изменится ничего.

4.2. При заключении договора, кроме нюансов, описанных в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции, необходимо обратить внимание на следующие вопросы:

  • В разделе «Предмет договора» должен быть указан собственник помещения и реквизиты свидетельства о регистрации права его собственности, номер договора, на основании которого основной арендатор занимает помещение.
  • Срок действия договора субаренды не должен превышать срок действия основного договора аренды.
  • В договоре, заключенном между собственником помещения и арендатором, должен быть пункт о том, что арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в аренду. В противном случае арендатор должен обратиться к арендодателю с просьбой разрешить сдать часть арендуемого помещения в субаренду. Без письменного согласия собственника договор субаренды может быть признан недействительным в судебном порядке.
  • В договор субаренды должны быть включены пункты о порядке платежей за коммунальные услуги.

В завершение хочется предупредить о внимательном отношении к действующему законодательству (особенно ко второй части Гражданского кодекса Российской Федерации). Во избежание ошибок целесообразно периодически консультироваться у квалифицированных юристов, которые много лет занимаются вопросами заключения договоров аренды нежилых помещений.

20.04.2014, г. Москва

Похожие материалы

Вход в личный кабинет
наверх