БЦ в новом прочтении: революционный подход или классика жанра?

25 октября на площадке «Немецкого центра промышленности и торговли» состоялась VII ежегодная конференции «Управление бизнес-центром», в ходе которой ведущие эксперты обсудили главные тренды существующего рынка, поделились с участниками своими ноу-хау и, на базе трех главных составляющих управленческого менеджмента, попытались сформировать оптимальную модель современного офисного объекта.

Первая часть мероприятия была посвящена теме эффективного Asset-менеджмента. В ходе дискуссии ведущие практики сектора офисной недвижимости обменялись с коллегами уникальным опытом и знаниями по использованию инструментов, повышающих инвестиционную привлекательность объекта. Модератором сессии выступил Евгений Гриханов, основатель и партнер компании PFM Solutions.

Александр Сурменев, коммерческий директор компании MR Group, поделился с аудиторией своим виденьем перспектив для офисного сегмента. «На данный момент мы наблюдаем, что разрыв между предложением и спросом стремительно сокращается, а вакансия в секторе А-класса и B+ стала гораздо ниже. Качественных площадей объемом больше 3 000 кв. м в Москве сегодня очень мало. Соответственно, как говорят брокеры, большинство из запросов, которые лежат в сегменте больше 5 000 кв. м, так и остаются непокрытые предложением. Именно поэтому перспективы у офисного рынка достаточно хорошие. По моим оценкам, в ближайшие два года спрос на новые объекты будет колоссальный. Кроме того, мы видим тенденцию последних 3-4 лет – поглощения больше всего связаны с финтех-компаниями и финансовыми институтами, такими как СберТех, Тинькофф, Яндекс и другие. Данные компании предъявляют повышенные требования к офисному пространству и хотят получить здания с различными инновационными фишками, это и есть очередная перспектива рынка».

Управляющий партнёр премиального бизнес-пространства Meeting Point – Татьяна Шараева уделила особое внимание тенденции перехода от классических офисов в сервисные центры. «На сегодняшний день 15 из 100 крупнейших мировых компаний переехали в новый формат офисной недвижимости, в их числе – IBM, Microsoft, JPMorgan Chase и другие. Из статистики самого крупного оператора коворкинг-пространств в мире WeWork следует, что для компаний сегодня снимать сервисные офисы на 25% дешевле, чем сидеть в прямой аренде». Также, в ходе своего выступления Татьяна Шараева озвучила три ключевых способа формирования доходности в сервисных офисах: «В нашей компании прибыль приходит тремя путями. Во-первых, компания зарабатывает на резидентах. Во-вторых – это доход от аренды переговорных комнат. Однако самый большой объём прибыли мы получаем благодаря event-мероприятиям, а именно – от сдачи конференц-залов».

Георгий Найденов, партнёр NB management, отвечая на вопрос одного из слушателей, поделился своим видением Asset-менеджмента. «Ответ для меня достаточно прост. Asset-менеджмент думает, о том – как превратить актив в инвестиционно-привлекательный для продажи. Это возможно при грамотном property- и facility-управлении. К сожалению, на сегодняшний день в России пока не существует компаний, которые комплексно занимаются Asset-менеджментом».

Владимир Рыбаков, управляющий активами Департамента офисной недвижимости ГК ACCENT, отметил, что: «… сервисные офисы сейчас отлично дополняют бизнес центр. Благодаря такому формату повышается трафик, а количество дополнительных услуг в БЦ расширяется. По-моему мнению, коворкинги – перспективное направление на нашем рынке. Однако, необходимо осторожно подходить к форматам взаимодействия». Кроме того, Владимир поделился своим виденьем Asset-management: «Если упрощенно – это стратегия входа, управления и выхода из актива, позволяющая акционерам и инвесторам получить максимальную прибыль в заданном временном горизонте».

Спикеры второй части конференции активно обсуждали тему Property-менеджмента. Дискуссия затронула важные вопросы, касающиеся основ сохранения конкурентоспособности для БЦ. В качестве модератора сессию возглавила Анастасия Кременчук, директор по развитию Arendator.ru, главный редактор информационно-аналитических порталов Arendator.ru, Urbanus.ru, Cottage.ru, Skladno.ru.

Андрей Хазов, управляющий директор Fort Project, продемонстрировал слушателям кейс по реновации устаревшего бизнес-центра. Компания успешно перевела объект из C-класса в B+. «Начинать всегда стоит с того, что у любого действия должна быть объяснимая причина. В данном случае, во-первых – это стремление к снижению вакансии. Во-вторых, необходимость приведения качества объекта и его инфраструктуры в соответствие с центральной локацией, и, конечно, это повышение требований арендаторов. В результате – уровень помещений эконом-класса значительно вырос».

Мария Бокова, исполнительный директор клубного коворкинга Cabinet Lounge, поделилась с участниками личным опытом запуска услуг питания в сервисном офисе. «За семь лет мы прошли большой путь и успели попробовать разные форматы предоставления услуги. Привлекая партнеров, мы не могли на 100% контролировать качество продукции. Именно поэтому было решено предоставлять эту услугу самим, и уже полгода мы работаем в таком формате».

Управляющий БЦ «Аврора» (г. Тюмень), основатель Pro.rent – Евгений Фомин, поделился своим опытом в области учета и автоматизации аренды, а также исследованием касательно различных форм работы бизнес-центров по привлечению арендаторов в Москве и регионах. «В регионах у 72% бизнес-центров нет собственных сайтов по сравнению с 33% в Москве. Если на сайте будет план со свободными площадями и ценами – то работа с потенциальными арендаторами будет гораздо более эффективна, к тому же такую информацию можно интегрировать с ЦИАН и AVITO. Мы пробовали звонить в бизнес-центры, из них на звонок ответили 49%, в дальнейшем КП отправили только 41%. Статистика не радужная. Однако, есть способы исправить эту ситуацию. Для начала руководители бизнес-центров должны изменить свой подход к работе, это станет хорошим стартом к увеличению числа арендаторов».

Яна Муртола, директор по развитию УК «Прима Менеджмент», задала тон для активной дискуссии на тему технологий обратной связи и общения с арендаторами. «Главное в нашем бизнесе – люди. Наша задача сделать шаг к диалогу первыми. К тому же сегодня становится гораздо проще получать обратную связь. Современные технологии сохраняют и ускоряют ее передачу. Однако, самым лучшим способом по-прежнему остаётся личный диалог».

В ходе третьей части конференции «Управление бизнес-центром» спикеры обсудили ключевые аспекты эффективной эксплуатации. Модератором сессии выступил Александр Устинов, директор по развитию Pro FM.

Управляющий партнер ООО «ОДИН» Денис Иванов, подробно разобрал вопрос инновационных методов технического управления в БЦ. «Наша компания занимается тем что организует работу property- и facility-менеджмента в едином окне через мобильные решения, большие данные и web. Заявки, сотрудники и оборудование – все под рукой. Однако, мы задались вопросом зачем нужна автоматизация property- и facility-менеджмента? Опрос клиентов показал, что до введения автоматизации, добраться до нужной информации было достаточно сложно, все было разбросано по разным файлам, папкам, а также «хранилось в головах сотрудников», заявки терялись, тем самым парализуя работу. Если измерить сколько времени, сил и денег уходит на исправление сотрудниками такого рода ошибок, становится понятно, что такая автоматизация – незаменимая вещь в сегодняшних реалиях».

Генеральный директор SVN Павел Люлин, поделился секретами избежания конфликтных ситуаций в работе с подрядчиками и обозначил пути решения такого рода проблем. «Чтобы избежать конфликтов необходимо помнить о том, что цель у всех подразделений одна – эффективно работающее здание. Наиболее частый конфликт интересов – это расходы собственника и доходы управляющей компании. Инструменты решения таких конфликтов достаточно простые – это тендеры и переговоры». На вопрос «… должен ли быть SLA частью каждого контракта?» – Павел ответил: «Не думаю, что он может решить все вопросы».

Говоря об эксплуатационных расходах, Дмитрий Свешников, директор отдела управления недвижимостью CBRE, отметил, что: «… вопрос оптимизации затрат на эксплуатацию достаточно многогранен. Однако главной проблемой участников рынка является непонимание, в каких случаях ее подключать. Говоря в целом о границе оптимизации, необходимо обращаться к целям и задачам, которые ставят владельцы зданий».

Подводя итоги, Александр Устинов обозначил интересный тренд современного рынка: «Сейчас собственники объектов становятся ближе к арендаторам, тем самым делая значительный вклад в развитие своего бизнеса. Абсолютно однозначно, что между владельцем и управляющей компанией должно существовать несколько железных правил: быть честным, говорить на одном языке, быть гибким, а также создавать выигрышную ситуацию для обеих сторон».

Организатор конференции – Academy of Real Estate (ARE)

Оператор конференции – PROEstate Events

Мероприятие прошло при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)

Официальная площадка мероприятия – Немецкий Центр

Отраслевой партнер – Pro.rent

Партнеры – Мувинговая компания «Деликатный переезд», ООО «ОДИН», FORT Project

Генеральный информационный партнер – Arendator.ru

Информационные партнеры – портал «Zdanie.info», портал OFFICEvMOSKVE.ru, журнал «Дайджест недвижимости», журнал «Строительный эксперт», портал «Росриэлт», ГК «RWAY», портал «БизнесАренда», портал theproperty, журнал «Строительная орбита», портал Tatre.ru

19.11.2018, г. Москва

Похожие материалы

Вход в личный кабинет
наверх