Аренда помещения

Ваш офис – ваша крепость, это самое главная составляющая вашего дела. Совершенно неважно, что вы открывайте… магазин, центр по работе с клиентами, складское помещение, - все это, как правило, берется в аренду. Множество объявлений о сдаче в аренду помещений любого типа можно найти в каталогах недвижимости, но почти всех их размещают посредники, а не собственники помещений. Многие эксперты не рекомендуют заниматься поиском офиса самостоятельно, во-первых, есть шансы нарваться на мошенников, а во-вторых, рекламная информация о помещении зачастую может быть недостоверной.

Если вы впервые решились открыть свое дело, и вам нужен офис или другое помещение, то лучше всего, обратиться в риэлтерскую или консалтинговую компанию. Специалисты помогут вам подобрать помещение исходя из ваших предпочтений и финансовых возможностей. Помните, что многие успешные компании всю предварительную работу выполняют бесплатно: предварительно все объекты осматривают специалисты компании, выбирая только лучшие, а затем, организовывают просмотр заинтересовавших вас помещений и проводят предварительное согласование с арендодателем. Конечно, услуги таких компаний стоят недешево, сумма комиссионных агенту, как правило, равна половине суммы арендной платы за помещение.

Если вы не располагайте такими финансовыми возможностями, то можно обратиться в информационные агентства, они лишь предоставляют сведения о помещениях, которые сдаются в аренду. Однако, и здесь есть свои сложности: платить надо немного, но вперед, а сами агентства не отвечают за достоверность информации. Поэтому, вы можете получить устаревшие сведения, помещение уже может быть сдано в аренду, или вообще может оказаться не пригодным для деловой деятельности. В большинстве случаев, подходящий офис можно найти за несколько дней или недель, от вас здесь требуется внимательность, выдержка и расчётливость. Эти же качества вам понадобятся и при заключении договора аренды.

Договор аренды

Основные положения договора аренды предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Относительно нежилых помещений действуют положения об аренде (§ 1 гл. 34).

Законодательством РФ установлены следующие правила заключения договора аренды:

Договор в обязательном порядке оформляется в письменном виде и должен быть подписан арендодателем и арендатором.

В договоре должно быть указано имущество, которое сдается в аренду, его общая площадь, место нахождения, план, и копия свидетельства, подтверждающая право арендодателя на это помещение. Срок, на который сдается помещение, тоже должен быть указан в договоре. Когда период съема помещения не прописывается в договоре, он заключается на неопределенное время. Контракт аренды вступает в силу с момента его подписания и не требует регистрации, если срок его действия менее года. Если договор аренды заключается сроком более года, то регистрация документа является необходимой.

В договоре аренды обязательно должна быть указана цена, либо фиксированная, либо за 1 кв. метр, иначе, договор считается незаключенным. С момента подписание договора он становится действующим, и начисляется плата за аренду, а съемщик помещения и арендодатель обязуются выполнять свои права и обязанности. Правильное оформление передачи имущества считается важной составляющей контракта аренды: стороны создают акт передачи имущества от арендодателя арендатору. Для того, чтобы подстраховать себя, эксперты советуют прописать в договоре, что все его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с момента передачи имущества по акту приема-передачи. И все же главным камнем преткновения в дальнейшем может стать именно разногласия по поводу арендной платы.

Арендная плата

Арендная плата, включающая в себя коммунальные платежи, по мнению экспертов, будет оптимальным вариантом с точки зрения налоговой проверки. Арендодатель предоставляет арендатору счет-фактуру на всю сумму арендной платы и НДС. Съемщик принимает к вычету всю сумму НДС, включая и коммунальные услуги. В связи с тем, что предугадать заранее количество потребления воды, электроэнергии и.т.д. невозможно, необходимо каждый раз делать перерасчет, что является весьма трудным занятием.

Арендная плата может состоять из постоянной и переменной частей, именно этот вариант является наиболее противоречивым. По мнению одних экспертов, хозяин помещения принимает к вычету НДС на потребленные им самим услуги, а в общую стоимость включает НДС на услуги, потребленные арендатором. По мнению других экспертов, владелец принимает к вычету всю сумму НДС, предъявляемую поставщиками коммунальных услуг, а арендатору выставляет счет на коммунальные услуги без учета НДС. Следует помнить, что обеспечение коммунальными услугами непосредственно связано с предоставлением арендованного помещения. На это обстоятельство указывают арбитражные суды.

Самым простым вариантом может быть оплата аренды без коммунальных платежей. Здесь арендатор подписывает контракты на коммунальные услуги с соответствующими службами, счета-фактуры оформляются уже на него, значит, и он вправе принять НДС к вычету. От арендодателя необходимо только разрешение.

Конечно, варианта, который устраивал бы всех, нет, но для того, чтобы избежать проблем в будущем, нужно сразу оговорить этот вопрос с арендодателем, а также примерно посчитать объем коммунальных платежей.

Многие эксперты советуют все же прибегнуть к помощи юристов при составлении договора аренды, так как правильно составленный договор аренды является отправной точкой успеха вашего бизнеса.

Яна Желтухина

02.02.2014, г. Москва

Похожие материалы

Вход в личный кабинет
наверх