Виды недвижимости в Российской Федерации сегодня вызывают достаточно много споров. Рынок недвижимости является одним из наиболее развивающихся. Юридическая практика показывает, что сделки с недвижимостью занимают первые позиции. В чем состоит сущность самого термина. Виды и типы недвижимости и ее классификация. Какие бывают объекты недвижимости? Какой объект считается жилым домом? Квартира - это какая недвижимость? Ответы на эти и другие вопросы, важные моменты, на которые надо обратить внимание в вопросах толкования недвижимости, найдете в этой статье.
Изображение сгенерировано с помощью нейросети Midjourney
Понимание терминологии в сфере недвижимости
Для начала разберемся, как трактует понятие "недвижимость" российское законодательство. Формулировку типов недвижимого имущества можно прочитать в статье 130 ГК РФ. К сожалению, она недостаточно конкретно все виды и типы недвижимости.
Базовым значением для определения недвижимости служит констатация факта, что ею может считаться всё то, что прочно связывается с землей. Смысл прочности — то, что не поддается перемещению без нанесения ущерба назначению объекта. К таковым относятся здания, сооружения, незавершенные постройки, нежилые и жилые помещения, машино-места в специально отведенных для них частях здания (например, подземные паркинги в ЖК).
С другой стороны, есть понятие "недвижимость по природе": недра принадлежат государству априори. А леса, воды принадлежат земельному участку в пределах оформленных по законам РФ границ.
Третье определение недвижимости трактуется как "недвижимость по закону". В эту категорию входят воздушные (самолеты), морские и суда внутреннего плавания, объекты, находящиеся в космосе (станции, спутники, корабли), если они прошли государственную регистрацию.
Есть еще формулировка "иное имущество, которое может быть законом отнесено к недвижимым вещам". Данное определение самое интересное, так как может содержать многочисленные трактования, выходящие из - под пера законодателей.
Ясность в эту тему внесло Постановление пленума ВС, разъяснившее определение нетипичных объектов. Согласно данному документу, недвижимость делится на объекты, которые возникли в силу природы и в силу закона. Также их делят на естественные (участки земли) и рукотворные, которые создали люди на земельном наделе или под ним. Под определение "недвижимости" подходит и объект незавершенного строительства, у которого имеется фундамент и частично построенный дом, например.
Коротко об истории деления на виды и типы
Уже во времена Древнего Рима, создавшего римское право, существовало деление имущества на виды. Для этого был выбран параметр перемещения вещей по принципу: "возможно это сделать или нет без разрушений". Законы физики о перемещении в пространстве определили классификацию недвижимости.
В Российском законодательстве с XVII века разделяют движимое и недвижимое имущество. Но точного, исчерпывающего определения не придумано до сих пор.
Понятие и виды недвижимости в России сегодня
Термин "недвижимость" кратко можно обозначить, как категорию имущества. Она охватывает объекты, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению. Они прочно связаны с землей либо с определенным пространством в пространстве (воздухе, воде, космосе).
Основные виды недвижимости
В статьях 130, 141 Гражданского кодекса РФ перечислены виды или объекты недвижимости. Но в стране действуют различные классификаторы, которыми пользуются разные специалисты, применяя их положения к недвижимости на разных стадиях жизненного цикла объектов. Каждая версия официального классификатора имеет свои отличительные пункты. Как, например, для применения при кадастровом учете и регистрации права на недвижимость в ЕГРН существует собственный классификатор.
Типы недвижимости и ее классификация
Рассмотрим типы недвижимости в России. Выделяются всего 3 основных типа:
- земля;
- жилье;
- нежилые помещения.
Их можно классифицировать по характеру использования:
- строительство жилья (квартиры, дома, коттеджи);
- коммерческое назначение (магазины, здания с офисами, отели, гостиницы);
- производственные (складские помещения, фабрики);
- сельскохозяйственные (фермы, сады, водоемы);
- специальные, в том числе социального назначения (учебные заведения для детей, больницы, церкви).
По происхождению разделяют:
- те, которые созданы природой без участия людей;
- возникли в результате человеческой деятельности;
- созданы людьми и при этом неразделимо, без вреда для функционирования, связаны с естественной базой.
В России, как в других странах, недвижимость входит в сферу государственных экономических интересов и подлежит государственной регистрации. В новом стандарте оценщиков имущества есть упрощенная классификация, в которой зафиксированы только 2 типа:
- Специализированная недвижимость: церковь, школа, котельная, насосная. Такие здания и помещения можно использовать только так, как было запланировано при строительстве.
-
Ко второму типу оценщики относят все остальные объекты недвижимости.
Для классификации коммерческой недвижимости в России принята система Western. По ней коммерческая недвижимость делится на классы А, В, С.
Какие бывают статусы недвижимости
Существует юридическое понятие "статус объекта недвижимости". Какие бывают статусы недвижимости, в чем их преимущества и сложившаяся ценовая политика, разбираемся вместе.
В свидетельстве о праве собственности указывается статус объекта недвижимости:
- квартира;
- жилое помещение;
- дом;
- апартаменты.
Для человека, приобретающего жилище для себя и своей семьи, эти категории наиболее важны.
Апартаменты: в чем преимущества и минусы
Кратко остановимся на апартаментах, пользующихся сегодня особой популярностью у жителей мегаполисов и регионов, где жилье продается наиболее активно.
Апартаменты - это вид недвижимости, правовой статус которой в России пока не урегулирован. Говоря юридически грамотно, де-юре они относятся к нежилым объектам. Тарифные ставки на жилищно-коммунальные услуги для них повышены, как для помещений коммерческого назначения. На владельцев не распространяются льготы по оплате, субсидии. Самое главный недостаток - в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию.
У них есть классификация с существенными различиями в каждой категории:
- В апарт-отеле можно арендовать номер с гостиничными услугами, обычно на короткий срок.
- В доходном доме сдаются номера на длительное время проживания.
- В кондоминимуме, больше распространенном за рубежом, разрешается выкупать апартаменты для собственного проживания или сдачи в наем.
-
В многофункциональном комплексе покупатель апартаментов живет в них постоянно. Имеет право сдавать в аренду или продать.
Налоги на имущество выше, чем у собственника квартиры. Нельзя оформить налоговый вычет на 20 кв. м, как в квартире. Плюсы в приобретении апартаментов в более низкой цене по сравнению с квартирой, чаще на стадии строительства дома. Это хороший инструмент для инвестирования. Современные застройки отличаются большим комфортом, развитой социальной, коммерческой инфраструктурой, современными системами безопасности.
Тип объекта недвижимости квартира
Многим потенциальным покупателям интересен четкий ответ на вопрос "квартира — это какая недвижимость". Жилищный кодекс РФ подробно описывает статус "квартира". Это жилое помещение, которое располагается в многоквартирном доме. Имеет структурную обособленность. Но при этом жильцы обладают прямым доступом к помещениям общего пользования: холлу, лифту, лестницам, чердаку, подвалу и т.д. В квартире может быть не менее одной комнаты и вспомогательные помещения, необходимые для нормального проживания: санузел, кладовка, балкон, иное.
Приобретателям жилья надо хорошо понимать, в чем различия понятий "квартира" и "жилое помещение". Статус многоквартирного жилого дома, где находятся квартиры, отличается от дома с расположенными в нем жилыми помещениями. В последнем случае, это индивидуальный жилой дом. Законодательно зафиксировано, что его этажность не должна превышать трех этажей.
Второй важный параметр - право собственности на землю. Девелоперы изначально оформляют его на себя. Затем строение делят на жилые помещения и выставляют на продажу. Формально они не обманывают покупателей, выдавая каждому свидетельство о праве собственности на жилое помещение и долю участка, на котором построен дом. Но впоследствии возникают препятствия при продаже собственности. Одно из них - необходимость согласовывать сделку с соседями, предлагая им право первого выкупа.
Таких неприятных нюансов не возникает со статусом "квартира". Дополнительные проблемы у владельца жилого помещения могут образоваться с подключением коммуникаций. Такого риска нет в случае с многоквартирным домом. Он после завершения строительства проходит процедуру госприемки, введения в эксплуатацию по стандарту.
Вид объекта недвижимости жилой дом
В ЖК РФ, ст.16, дается ответ на вопрос, какой объект считается жилым домом. Это индивидуально определенное здание. В нем располагаются комнаты и помещения вспомогательного использования жильцами, в которых они удовлетворяют свои бытовые, санитарно-гигиенические нужды.