Москва нагнала метры

О рынке Москвы есть и хорошая новость. Пик ввода ТРЦ индустрия пережила в 2014 году, и далее объем стока пойдет на спад. Весь минувший год девелоперы пытались хоть куда-то деть новые метры и, в принципе, совершить невозможное – научиться работать в условиях, в которых работать нельзя. Ушедший год создал новые правила игры, без понимания которых в 2016-м делать нечего.

Последние лет десять, каким бы ни был объем нового предложения, игроки рынка остаются немного недовольны: «Опять ничего не открылось!» или: «Зачем так много и в таких сомнительных локациях?». Согласно исторической несправедливости, пиковый сток всегда приходится на периоды экономических пике. Данный диссонанс усиливается пренебрежением к маркетинговым исследованиям потенциала участка, конкурентного окружения, целевой аудитории или элементарным игнорированием очевидного факта, что в том или ином месте проект работать явно не будет. Сложившаяся ситуация является данностью, которую можно только принять.

Абсолютный рекорд по вводу был достигнут в 2014 году, когда после продолжительного затишья на рынок вышли ТРЦ «Авиапарк», «Вегас Крокус Сити», «Мозаика», «Весна», «Гудзон» и др. – всего порядка 762 тыс. м2 GLA. В позапрошлый пиковый год было очевидно, что в дальнейшем тренд по открытиям пойдет на спад. Это с неизбежностью происходит, но пока, в 2015-м, объем стока оказался весьма существенным. По данным Colliers International, в Московском регионе открылось 14 торгцентров общей арендной площадью 620 тыс. м2. В минувшем году начали работу такие объекты, как «Кунцево Плаза», Columbus, Zelenopark, Avenue South West, «Рио» на Киевском шоссе, Центральный детский магазин на Лубянке и другие проекты.

Не просто коробка

Пожалуй, говорить о том, что моллы выходят на рынок в виде симпатичных пустых коробок, в которых в дальнейшем откроется (или не откроется) галерея, становится скучно. Старт с уровня «продуктовик плюс пара магазинов» – это уже не показатель неудачи, а практически норма. Такая картинка неизбежна в ситуации, когда многих ретейлеров больше интересуют закрытия, чем открытия, а планы по экспансии сокращаются в разы. Более того, над ТРЦ-2015 довлеет огромный массив введенных в позапрошлом году метров, которые так и не были сданы.

Гораздо интереснее наблюдать за последующим развитием проекта. Минувший год вынудил собственников кардинально пересмотреть арендную политику, освоить тонкости альтернативного лизинга и даже привлекать новые для России марки. 2015-й стал этапом тотальной перестройки коммерческих отношений между арендодателями и ретейлом. ТРЦ соглашались на проценты с оборота, фиксировали валюту (квазирубли) и переходили на рубли.

Громким событием 2015-го стала инициатива НАСТ по лоббированию закона о рублевой аренде. Многие девелоперы восприняли ее как PR-акцию или пренебрежение законами и традициями рынка, тем не менее шаг показательный.

Какова бы ни была рыночная конъюнктура, некоторые девелоперы добиваются серьезных успехов в борьбе с вакантностью, например «Кунцево Плаза» удается сажать премиальные марки, Columbus – сдавать крупные площадки под fashion.

«По динамике заполняемости и показателям работы наших магазинов ТРЦ «Кунцево Плаза» и ТРЦ Columbus стали для нас схожими проектами, – отмечает Татьяна Клименко, директор по розничным продажам Inventive Retail Group. – На конец года девелоперам удалось плотно заполнить первый этаж, новые магазины открывались не так быстро, как хотелось бы. С учетом заполняемости наши торговые точки, расположенные на первых этажах в данных моллах, к концу года начали демонстрировать более позитивную динамику (речь идет о магазинах электроники), но первые полгода работы мы оцениваем как крайне неэффективные».

В компании «Адамас» комплекс «Кунцево Плаза» оценивают по пятибалльной шкале на уверенную «четверку».


Комплекс «Кунцево Плаза»

Последние пару лет мы имели возможность наблюдать за выходом и развитием проектов, которые мало того, что являются сложными в силу различных индивидуальных причин, так еще и попали в сложную рыночную ситуацию. В их числе «Гудзон», «Мозаика» и премьера 2015 года – ТРЦ Mari.

«ФСК «Лидер» достался непростой проект, – справедливо отмечает директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей JLL Марина Малахатько. – С одной стороны, ТЦ довольно хорошо расположен: много жилья с высокой плотностью населения, почти нет профессиональных конкурентов рядом, в шаговой доступности – остановки общественного транспорта, территория парка вокруг также дает ряд преимуществ. Сам объект имеет около 50 тыс. м2 арендопригодных площадей и более 30 тыс. м2 спортивно-развлекательной части. Но бывшей «Шайбе» пока трудно превратиться в сильный объект торговой недвижимости. Главным препятствием этому я вижу концепцию проекта: предыдущий собственник предпочел оригинальную архитектуру коммерческой логике, из-за чего торговый центр получил ряд «мертвых» зон, а также ограниченный по размеру площадей формат магазинов, так как в такой форме сложно работать с нарезкой. Насколько было возможно, собственник справился с задачей оптимизации концепции, «заякорив» каждый угол торгового центра. С момента открытия в июне 2015 года пока работают 30 магазинов. Динамика за эти полгода не радует, успешного маркетингового продвижения проекта на b2b-рынке я пока не наблюдаю».

Еще один проект, на который хотелось бы обратить внимание, это стотысячный «Zеленопарк» компании Development Group 19. Молл открылся под занавес года, 22 декабря. Работу начали «Ашан», «Уютерра», «Спортмастер», «Декатлон», «Кидбург», Acoola kids. Подписаны «Леруа Мерлен», «Детский Мир», «М.Видео», «Л’Этуаль», Kiabi, «Снежная Королева», H&M, Zara, Reserved, Mango.

Одним из наиболее заметных стало открытие Центрального детского магазина на Лубянке. Безусловно, это совершенно отдельный специализированный центральный проект, который невозможно рассматривать в одном ряду с классическими торгцентрами.

Нет предела совершенству

Согласно подсчетам Colliers International, в нынешнем году в Московском регионе заявлено к открытию 12 ТРЦ совокупной арендной площадью 476 тыс. м2. В их числе комплексы «Ривьера», вторая очередь «Метрополиса», «Рига Молл», «Бутово Молл» и др. Основную часть нового предложения составят проекты, открытие которых было перенесено с 2015 года и более ранних времен, в частности два комплекса компании «ТПС Недвижимость» – «Море Молл Москва» (в недавнем прошлом – «Галерея Кутузовский») и ТРЦ на Хорошевском шоссе.

Самой крупной премьерой текущего года станет открытие ТРЦ «Ривьера» (GBA - 298 000 м2, GLA - 100 000 м2). В январе проект получил разрешение на ввод в эксплуатацию, а открытие для посетителей намечено на март. Среди якорных арендаторов – «Ашан Сити», «М.Видео», «Синема Парк», мебельный центр «Mod Cити», детский город профессий «КидБург», парк активных развлечений «Панда Парк», фитнес-центр «Физика Фитнес», бренды группы LPP, «Детский Мир».

Консалтинговые компании полагают, что масштабные ТРЦ-2016 станут одними из последних на ближайшие годы. В условиях отсутствия банковского финансирования, снижения покупательной способности и прочих всем известных проблем девелоперы не спешат заявлять о новых стройках либо останавливают проекты на начальной стадии. По данным Colliers International, в текущем году должно начаться строительство таких объектов, как «Мега в Мытищах», «Капитолий» на Каширском шоссе, ТРЦ в Нагатино (ГК «Регионы»).

В будущем нам предстоит не череда крупных премьер, а обновление действующих моллов. О необходимости меняться и укреплять позиции лидеры рынка говорят не первый год. Так, IKEA SCr делает ставку на расширение площадей («Мега Теплый Стан»), усиление социальной, образовательно-развлекательной функций и расширение общепита, в частности за счет игроков, которые ранее были представлены только в стрит-ретейле. Например, в «Мега Химки» открылись кулинарная студия Юлии Высоцкой, фермерский рынок «Мега Ферма ЛавкаЛавка», рестораны Ploveberry, Street Chef, Hottie, Zotman, Noodle house, ЧАЧАroom, «Чайхона» и др. Компания Enka TC, пожалуй, находится впереди планеты всей, практикуя не только реконцепцию, но и тотальный редевелопмент.

Здесь возникает закономерный вопрос: если даже сильные топовые проекты IKEA меняются и совершенствуются, что же остается делать всем остальным?

Полную версию статьи читайте в февральском номере журнала «МОЛЛ».

Текст: Валерия ЗАЙКОВА

Опубликовано: 10.02.2016, г. Москва

Похожие материалы

Вход в личный кабинет
наверх